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不動産投資をする前に知っておきたい【サブリース】のメリット、デメリットをお伝えします。

不動産投資を行う場合、スタート後の経営は

  1. 経営から管理業務まで全て自身で行う
  2. 経営は自身で管理は外部に委託
  3. 経営も管理も外部に委託

の3パターンのいずれかになります。

今回ご紹介するサブリースは3(経営も管理も外部)に該当し、費用を支払うことで経営も管理業務をプロに委託することで、面倒な手間を大きく減らせます。

そのため、サブリースは不動産投資初心者が飛びつきやすいですが、実はメリットとデメリットの差が大きいため、内容を理解し、しっかりと検討しなければならない手段です。

今回の記事は、サブリースのメリット・デメリットを紹介し、しっかりと理解して頂くことを目的とします。

そもそもサブリースとは

サブリースとは、一言で言えば「又貸し」のこと。一度聞いたことある方もいるかもしれませんね。通常の不動産経営は自分が所有する物件を借り手に賃貸し、家賃として収入を得ます。

サブリース形態では、物件を一般の借り手に貸すのではなくサブリース会社に一括借上げしてもらい、サブリース会社から賃料を得ます。サブリース会社は、物件所有者から借りた物件を入居者に又貸し(サブリース)して入居者から賃料を得ます。

サブリース会社から物件所有者は支払われる賃料は元々の家賃をベースに一定の割合で決まり、例え空室であっても支払われることがサブリースの大きな特徴です。

代理運営&家賃保証もあるのは大きなメリットですね

アピュラ

マツさん

そうですね。特に家賃については、多くの投資初心者が気になることだと思います。メリットをもう少し細かく見ていきましょう

サブリースのメリット

サブリースのメリットは、管理・経営をプロに委ねることで、物件所有者自身の負担やリスクを大きく軽減できることです。単なる管理業務を委託するのに比べて、サブリース会社に支払う保証料は割高ですが、その分不動産のプロに全てを任せられるので不動産経営初心者にとっては大きなアドバンテージとなります。

空室リスクの低減

サブリース契約の最も大きなメリットが、この空室リスクの低減。契約はサブリース会社と行うので、入居者がおらず空室が発生しても賃料を回収することができます。これは入居者が居て滞納した場合も同様です。サブリースすることによって空室リスク・滞納リスクの心配なく安定した賃料収入を得ることができるのです。空室のリスクは、初めて不動産投資をされる方が共通で持つ大きな不安点なので、この点は大きいですね。


管理業務を一任できる

せっかく不動産を所有しても、どうやって人を集め、どうやって管理すればいいのか分からない。そんな時もサブリース会社がいることで解決します。物件の集客から入居者とのやり取り・契約をサブリース会社が行い、管理責任もサブリース会社が負います。そのため、知らない&面倒な管理業務の全てをサブリース会社に任せることができます。忙しいサラリーマンの方でも、余計な時間を取られることなく不動産経営が可能になります。

サラリーマン大家については以前の記事もご参照ください。

サラリーマン大家のメリットとデメリット急増するサラリーマン大家についてメリットとデメリットをお伝えします。

確定申告が簡単

通常の不動産経営では、複数の入居者からの家賃や入退去時の費用を毎回経費計算する必要があり、とても手間がかかります。その点、サブリースでは物件所有者(オーナー)はサブリース会社のみと賃貸借契約を結んでいるため、収支計算がシンプルで、確定申告も非常に簡単。申告時に大慌てする必要もありませんね。

マツさん

メリットを並べてみましたが、勿論美味しい話ばかりではありません
次はデメリットについてお伝えします

サブリースのデメリット

良いことづくしに見えるサブリースですが、以下のようなデメリットもあります。

家賃減額の可能性

サブリース会社が常に賃料を保証してくれる「家賃保証」ですが、経済状況や周辺相場の変化により金額を減額されてしまう可能性があります。そして、その賃料の減額を断ると契約自体が中途解約になってしまうことがあります。Webサイトや投資セミナーなどで、「100%家賃保証」を謳っていても鵜呑みにしないようにしましょう。


サブリース会社倒産のリスク

サブリース会社自体が経営不振により倒産してしまうことがあります。(今年も大きなニュースがありました)倒産した場合、サブリース会社と入居者の賃貸借契約は物件所有者に引き継がれます。その際、入居者が退去する時の敷金の返済義務などは物件所有者に課せられてしまいます。サブリース会社の与信については十分注意してください。特に急激に伸びた会社こそ、しっかりと見極めが必要です。


サブリースのメリット、デメリット まとめ

サブリースを一言でまとめると、プロであるサブリース会社に管理業務と運営を全任せする契約形態です。ネット上ではデメリットを強く主張する記事が多いですが、ノウハウのない初心者にとっては有効な手段であることは事実です。
この記事を参考にメリット、デメリット両方を比較し、検討してみてください。

不動産投資について知識がない方は、まずは知識という武器を身につけましょう。同時に不動産業界の動向を日々チェックする癖を付けたあと、投資を検討されても全く遅くはありません。

記事を提供して頂いた方
マツさん(45歳)
長年不動産業界で活動し、自身でもアパートやマンションを所有して経営も行う。
プライベートでは奥さんに逃げられ、毎日スーパーの見切り品を堪能する日々。私服が鬼クソダサい。

マツさん

マツです。今回はサブリースのメリットとデメリットを説明しました。投資系セミナーの甘い蜜だけを信じるのではなく、ご自身で学ぶ努力も必要です。
甘い蜜より壇蜜です。

アピュラ