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その賃貸契約大丈夫?敷金はいくら返還されるか理解してますか?トラブルにならないためにできること

賃貸物件を借りる際は、初期費用がかかります。この初期費用に含まれる敷金は、退去時にトラブルになりやすい性質があるため注意が必要です。契約時はしっかり確認するようにしてください。

今回は、敷金とはどういうものなのかを確認し、敷金トラブルを回避するための方法について説明します。

敷金はいくら返還される?トラブルにならないためにできること

敷金・礼金とは

敷金と礼金は、ともに賃貸で物件を借りる際にかかる費用です。これらは物件によってある場合とない場合があります。敷金と礼金には、それぞれ違った役割があります。

 

敷金

敷金は、借主が部屋に損失を与えてしまったときや家賃を滞納したときの補填費用として、貸主に預けておくものです。一般的には、そういった事態は少ないため、敷金は退去時の原状回復の費用にあてられることが多いです。部屋のクリーニング代が敷金から引かれることもあります。敷金は退去時にそういった費用として使用されたあと、残金がある場合は借主に返還されるのが基本です。

 

礼金

礼金は、部屋を借りる際に貸主にお礼として支払うものです。そのため、退去時に返還されるわけではありません。仮に部屋に損失を与えてしまった場合でも、「敷金なし・礼金あり」の物件では、入居時に払ったお金のなかからその費用を補填することはできないため注意が必要です。

 

敷金はいつ・どれくらい払うの?

敷金は、賃貸物件を借りる際に必ずかかる費用です。なかには敷金がない物件もありますが、それはレアケースでしょう。敷金の支払い時期や相場を知り、きちんと対応するようにしましょう。

 

敷金の支払時期

敷金を払うのは入居時です。契約書で敷金が必要との明記がある場合は、敷金を払わなければ入居することができません。必ず指定された期日までに、敷金を含む初期費用の支払いを済ませましょう。

 

敷金の金額

敷金の金額は物件によってさまざまですが、敷金として多いのは家賃1ヶ月分です。なかには敷金がかからない物件もあります。敷金は契約時に交渉してもなかなか値段が下がりません。敷金は基本的には返金されるため、むやみに値下げ交渉をして貸主の心証を悪くするのは避けましょう。もしも部屋を汚してしまったとしても、敷金を払っていれば、新たにお金を払わなくても補填できるので心強いです。保険のようなものとして考えれば、敷金を払うことはデメリットにはならないのではないでしょうか。

 

敷金トラブルの例や理由とは

敷金は返還されるという決まりがありますが、退去時にはそれをめぐるトラブルがよく起きています。トラブルを避けるために、よくあるトラブルの例とその理由について確認しましょう。

 

「原状回復」の認識違い

敷金の返金についてトラブルが起きやすいのは、原状回復について貸主と借主の間に認識の違いがあるからです。たとえば、年月が経てば汚れたり壊れたりしていくのが当たり前の自然消耗まで、貸主が敷金で修繕しようとする場合があります。また、壁に空いたネジ穴など借主に責任があるものに関する支払いを借主が拒むこともあります。

さらに、部屋に故意につけたように見える傷があった場合、貸主はいまの借主がつけたと主張するのに対して、いまの借主は入居時にはすでについていたと主張するケースもあります。これら状況になると、両者だけで話をつけるのは難しいと言わざるをえません。

実際には、借主は引っ越しの準備で忙しいため、どうしても貸主の意見が通りやすくなってしまいます。さらに、敷金を手元に持っているのも、原状回復すべき場所を決めるのも貸主だということを考慮すると、どうしても借主は敷金の返還を諦めてしまうことが多いです。

 

原状回復の目安や基準

原状回復は本来、貸主と借主双方の合意で決めるものではありません。「基本的には返金するが、借主の不注意で発生した損失は借主が負担しなければならない」という一応の基準が定められています。とはいえ、人が長く住んだ家の状況は、それぞれ違います。そのため、何を誰がどれくらい負担するのかという基準を決めるのは難しいことなのです。

基本的に敷金は、普通に生活をしていただけであれば全額が借主に戻るものです。ほとんどの場合は、最低でもクリーニング代程度が差し引かれてしまいますが、実際にはその分も返還してもらえるはずのケースは少なくありません。

 

敷金で損をしないためにできること

敷金は「一部または全額が返金になる」という曖昧さから、トラブルが起こりやすいと言えます。敷金で損をしないためにできることを紹介します。

入居時に見つけた傷は証拠を残す

貸主との認識が食い違うことを避けるためには、入居時に一度部屋のなかの様子を確認することが大切です。たとえば床にへこみや傷がある場合は、それをスマホ等で写真に撮っておきましょう。可能であれば、写真に日付が入る設定にし、プリントアウトして取っておくのがおすすめです。こうしておけば、退去する際にその傷で貸主と認識の違いがあると分かったときに、証拠として提示することができます。日付が入った写真なら、より信憑性が高まります。

 

原状回復の認識について先に確認する

敷金でのトラブルを避けるためには、入居前に退去時の敷金の扱いに関する確認をとるのがよいです。明らかに過剰な原状回復の義務を借主に課すような貸主であれば、その物件はやめてほかの物件を探すというのも1つの手となります。もちろん、退去時には入居から数年が経っていることも多いため、入居時の確認と話が食い違うことも無いとは言えないため、注意しましょう。

 

敷金返還請求に関する内容証明郵便を送付する

退去時に敷金に関するトラブルが発生し、貸主と話がつかないときは、内容証明郵便を送って敷金の返還を促すという方法もあります。内容証明郵便とは、郵便局が手紙の内容を確認し、その内容を確かに相手に届けたということを証明してくれる郵便物のことです。内容証明郵便は、1行あたりの文字数などが細かく定められているため、作成するときは郵便局のホームページを参考にして誤りがないように注意してください。記載する内容は、まず賃貸借契約を締結したことと、その際に敷金を預けた旨を記載します。また、賃貸借契約が終了したことや、敷金から差し引かれるべき正しい金額と、返還してほしい金額を記載しましょう。これを送付すれば、「敷金の返還を請求している」という事実を公にすることができます。

ただし、これはあくまでも公に忠告しているだけに過ぎず、法的拘束力のあるものではありません。とはいえ、内容証明郵便は、一般的な手紙とは明らかに見た目が違うものですし、これを受け取れば何かしらの反応が得られることが多いでしょう。

 

少額訴訟で敷金を回収する

内容証明郵便を送っても敷金が返還されない場合は、少額訴訟というものを起こすこともできます。少額訴訟は一般的な訴訟に比べてかなり安価できるので、家賃1ヶ月分程度の敷金に対してでも起こす価値はあると言えるでしょう。敷金回収の場合は、満額の8~10割の回収率になっています。訴状を出すと1~2か月後に開廷され、原則1回で最終的な判決が下されます。

 

まとめ

いかがでしたか?

敷金は賃貸契約のなかでも、トラブルにつながりやすい費用です。敷金で損をしたくないなら、契約内容や貸主の認識をしっかり確認するようにしてください。納得がいかない場合は、きちんとした手続きを踏んで対抗することも必要です。

記事を提供して頂いた方
マツさん(45歳)
長年不動産業界で活動し、自身でもアパートやマンションなどの投資用物件を幾つか所持している。
プライベートでは奥さんに逃げられ、毎日スーパーの見切り品を堪能する日々。私服がクソダサい。

マツさん

マツです。不動産に関する内容をたまに寄稿しますので、宜しくお願いします。
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