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不動産投資の仕組みとは?儲かる投資をする方法 | インカムゲイン方式とキャピタルゲイン方式の違いも説明します。

不動産投資の仕組みとは?

不動産投資に興味はあるけれど、「本当に利益が出る投資方法なのか?」「利益を出すことが難しい?」といった心配から足踏みをしている方もいるかと思います。そこで、そうした心配をなくすために、不動産売買にはどのようなものがあり、どうやって利益を出せるのかを簡単に解説します。

不動産投資の種類

不動産投資で利益を得る方法には、インカムゲイン方式とキャピタルゲイン方式の2種類があります。インカムゲイン方式はアパートやマンションなど賃貸用の物件を購入し、貸し付けをして賃貸収入を得ることで利益を出す方法です。 一方、キャピタルゲイン方式は不動産の売買による差額で利益を出して収入を得る方法です。

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インカムゲインの仕組みとは?

インカムゲインは、アパートやマンションなどの物件を購入して、 その物件を賃貸に出すことで入居者から家賃収入を得る方式です。こちらはイメージしやすいですね。投資する不動産によって賃料や入居率などが異なるため、得られる利益はさまざまです。ここではキャピタルゲインよりも比較的リスクが小さいインカムゲインの仕組みについて解説します。

家賃収入を得るまでの流れ

多くの場合、家賃収入を得るには銀行のローンでお金を借りて賃貸物件を購入します。物件に入る入居者を募集して入居者が決まったら、家賃収入の中からローンの返済をしながら利益を出していきます。物件の管理や賃料の回収、入居者の募集などは管理会社に依頼する場合が多いでしょう。通常は不動産投資を扱っている業者と相談しながら物件を探したりしますが、基本的に購入者が家賃収入を得るまでにやるべきことは、内見で物件を確認する、銀行の審査書類の記入や書類の確認などが主になります。

最近ではサラリーマンの方でも挑戦している方が増えてきてますね。

サラリーマン大家のメリットとデメリット急増するサラリーマン大家についてメリットとデメリットをお伝えします。

家賃収入で儲けを出すコツは?

インカムゲインのメリットは安定して収入を手にすることができる点です。賃貸物件の賃料の水準は大きく変動することがないため、長期的に安定した収入を得ることが可能です。銀行預金にお金を預けたままでは年率1%の利息すら受け取ることができませんが、賃料収入で表面利回りが10%を超える物件も市場には出回っています。

ただし、築年数が20年を超えている、使いにくい間取りであるなど、何か問題がある物件では空室が多くなり、投資の結果が赤字になってしまう可能性もあります。そのほか、家賃の滞納リスクや家賃の変動などのデメリットも考えられます。物件選びや入居時の審査に気をつけることでこのリスクを下げることができます。

不動産投資のキャピタルゲインとは?

キャピタルゲインは、不動産を安く売っているときに購入しておき、高く売れるときに手放す方法です。その売買による差額で大きな利益を得られる反面、不動産の価格が下落する可能性もあるなど、リスクも大きい方法です。

キャピタルゲインが出やすい物件とは?

キャピタルゲインは不動産の価格が上昇した際に売却して得られる利益です。利益を出すためには、今後価格が上がる可能性が高い物件を選ぶことが重要です。

一般的に、物件は築年数が経過すると価格が下がるため、キャピタルゲインを狙うためには、価格の上昇に大きく関係する立地条件や周辺環境などの条件を確認します。例えば、新しい駅ができると不動産の価格は上昇します。田舎の物件ではなく、都心部の物件の方が利益を出せる可能性が高いと言えるでしょう。

不動産投資でキャピタルゲインを狙うのが難しい理由

キャピタルゲインは利益が出るときに不動産を売却すればいいのですが、不動産を所有する期間が長いほど固定資産税の納付や管理費などの支出がかさみ、大きな利益につながりにくくなります。
また、近年は不動産価格が値下がり傾向にあるため、価格が上がる物件を見分けることが難しいという問題もあります。景気の動向や地価を常に把握できる状態でないと簡単に利益を上げることはできないため、日本でキャピタルゲインを狙うのは難しいでしょう。初心者には難しいと言わざるを得ません。

不動産投資はインカムゲインが中心

キャピタルゲインは景気の動向を予測し、高く売るためにリフォームを行うことなどもあり、個人で行う不動産投資としてはリスクヘッジが難しい方式です。そのため、日本で行われている不動産投資はインカムゲインが中心です。安定した収入を確保して老後に備えるため、資産運用のために行っている人が多くみられます。

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家賃収入を得るにはどんな不動産を選択すべき?

基本的に不動産投資ではマンションの区分所有やアパートの一棟所有から始める場合が多いでしょう。マンションの区分所有は、利回りが低めですが物件の管理やメンテナンス費用も安いので、経営の難易度が低い物件です。対してアパート経営は、マンションよりも利回りが高く、管理やメンテナンス費用も高めですが、しっかり腰をすえて長く安定した収入を望む場合に適しています。やはり家賃収入を安定して得るためには自分の状況や考え方に合った不動産を選ぶことが大切です。

安定的に家賃収入を得ることで確実に利益を出そう

副業で不動産投資を始めたいという場合には手のかからない物件を考える方も多いかもしれません。手のかからない物件を選ぶ、少し手間がかかっても正しい方法で家賃収入を得るなど、それぞれ物件の特徴を理解して自分の目的に見合う物件を見つけることから始め、不動産投資の利益を得られる物件で正しい運営方法を行うようにしましょう。

記事を提供して頂いた方
マツさん(45歳)
長年不動産業界で活動し、自身でもアパートやマンションを所有して経営も行う。
プライベートでは奥さんに逃げられ、毎日スーパーの見切り品を堪能する日々。私服が鬼クソダサい。

マツさん

マツです。今回はインカムゲイン方式とキャピタルゲイン方式の不動産投資について説明しました。投資する前にしっかり知識を身に付けましょう。
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