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急増するサラリーマン大家についてメリットとデメリットをお伝えします。

不動産投資を行うサラリーマン

少し前から“サラリーマン大家”という言葉をよく耳にします。書店でも不動産投資関連の書籍が並びますが、不動産投資のセミナーもそうですが「年収300万円台から始める」や「頭金0から始める」など、サラリーマンを意識したタイトルが目立ちます。

実際のところ、サラリーマンが賃貸経営をすると、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

そこで今回は、サラリーマン大家のメリットデメリットに加えて、サラリーマン大家の実態、そして失敗例を紹介していきます。

サラリーマン大家を目指している方、会社員のまま不動産を検討されてる方は、是非参考ください。

サラリーマン大家とは?

サラリーマン大家のイメージ

サラリーマン大家とは、文字の通りサラリーマンとして会社勤めをしながら副業で不動産投資を行っている人のことを言います。数百万円の中古ワンルームマンションの大家から、1棟アパートの大家まで、幅広く存在しています。

不動産投資は管理業務を管理会社に任せると、オーナーは特に何をしなくても不労所得が得られるため、会社勤めと両立させることができます。そのため、不動産投資はサラリーマンの副業として人気が高く、サラリーマン大家は急増しています。


サラリーマン大家のメリットとデメリット

サラリーマン大家のメリットとデメリット

メリット

サラリーマン大家の最大のメリットは、給料以外の収入が得られることです。また、会社が倒産したり退職することになった場合でも家賃収入が毎月入ってきますので、収入源がない方に比べて精神的な落ち着きを得られます。また、年金だけでは不安な老後の生活費としても計算できます。

また、サラリーマンが不動産投資をする最大のメリットは間違いなく「信用力」です。会社から毎月安定して給与収入があることで、金融機関のローン審査が極めて有利になります。

脱サラをして個人事業主になると銀行融資を受けにくくなりますが、勤続年数が3年以上のサラリーマンだと融資審査が通りやすく、銀行からお金を借りられます(※1)。個人としての信用力とは、過去のクレジットカード履歴・年齢・家族構成・職歴・所有資格などですが、それに追加して属している企業の信用力も上乗せされます。金融機関は「将来に渡って、返済能力があるか否か」を審査しておりますので、毎月の給与収入と将来の退職金で、サラリーマンは有利な融資を組みやすいのです。

極端な話ですが、入社1年目の新入社員であっても、離職率の極めて低いホワイト企業と呼ばれるような企業であれば、将来の年収を加味して審査してくれます。これは自営業・個人事業主の方にはない、大きな「特権」と呼べるメリットです。

(※1)・・・現在は年収によっては厳しくなっている模様。

銀行からお金を借りられると不動産投資がやりやすくなり、レバレッジを効かせた不動産投資をすることも可能です。不動産投資の醍醐味であるレバレッジのスピードと大きさをフルに活かすため、ローンを戦略的に活用しましょう。もちろん、収入が2本立てになることによるリスク分散や、将来の年金としての役割、所得税の節税といったメリットもあります。

デメリット

一方でサラリーマンが不動産投資をすることのデメリットは、本業が忙しいとなかなか時間をとれないことと、何よりも大きなデメリットが失敗=家計にダイレクトに響くことです。

失敗とは、「入居率が上がらない」「管理を任せている不動産会社のサポートが薄い」など。今年でいえば、かぼちゃの馬車が大きな話題になりましたね。

多くの会社員は週5日以上、朝から晩まで勤務しています。働き方改革なんて言われてますが、毎日確実に定時上がりできる方は、まだまだ少ないのでが現状ではないでしょうか。

貴重な休日の時間や帰宅後の時間を不動産投資への勉強・物件選定・管理会社とのやり取りに充てることが難しい場合もあります。一度稼働してしまえば、手間は少ないのですが、稼働させるまでが大変なのも事実なので、サラリーマンには難しいところです。

また、給与収入にて家計を支えているサラリーマンからすると、不動産投資の失敗は、家計の破たんに繋がりかねません。不動産投資は確実に成功できるという保証はなく、失敗して損失を被る恐れがあります。あらゆる投資にはリスクがつきものですが、不動産投資には空室リスクや金利上昇リスク、物件の資産価値下落リスクなどがあります。サラリーマン大家として成功するには、リスク対策を徹底して行うことが大切です。

数千万円〜数億円の1棟アパートへの投資などは控え、リスクを分散させながら拡大していく戦略をおすすめします。

サラリーマン大家の実態

若手サラリーマン

続いてはサラリーマンの実態につきまして

サラリーマン大家の年齢は?

サラリーマン大家は30代から50代の方が多いですが、最近は20代から30代のサラリーマン大家が増えている印象です。

若い世代のサラリーマン大家が増えている理由は、若い世代は将来に対して不安を抱いている人が多く、資産形成に対する意識が高いからです。最近でいえば仮想通貨なども若い世代の方は直ぐに反応しましたよね。

不動産投資は自己資金が少なくても金融機関から融資を受けることで始められますが、年齢が若い方だと返済期間を長期に設定することができ、年配者よりも有利な条件で資金調達ができます。

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サラリーマン大家の給与や年収は?

サラリーマン大家の給与は個人差がありますが、年収700万円前後の方が最も多い印象です。勤続年数が3年以上で年収500万円以上だと銀行融資が受けやすいため、ある程度の収入がある方がサラリーマン大家になっています。

ただし、融資の審査基準は金融機関によって違いがあり、日本政策金融公庫や商工中金、ノンバンク系の金融機関を利用すると年収500万円以下の方でもサラリーマン大家になれる可能性はあります。

サラリーマン大家のローン額は?

サラリーマン大家の平均的なローン利用額は1,200万円前後で、頭金は200万円前後です。サラリーマン大家は不動産投資ローンを利用している方がほとんどで、年収によって利用する金融機関に違いがあります。

年収が500万円以下の方は日本政策金融公庫や商工中金、ノンバンクを利用することが多く、日本政策金融公庫と商工中金の金利は2%前後、ノンバンクの金利は4%前後です。年収が500万円から1,000万円の方は地方銀行やネットバンクを利用することが多く、金利は2%前後です。年収1,000万円以上の方はメガバンクや信託銀行を利用する人が多く、保証人を立てると1%以下の低金利で融資が受けられます。

マツさん

金利って何?という方はこちらの書籍をご参考ください。

サラリーマン大家が購入する物件価格は?

サラリーマン大家が購入する物件の価格はまちまちですが、東京都内だと1,500万円前後の中古区分マンションを購入するケースが多いです。都内のワンルームマンションだと年率5%前後の利回りが期待できます。一棟アパートや一棟マンションは、高年収の方や不動産投資に成功している方が購入しています。一棟アパートの平均価格は1億1,000万程度で、一棟マンションの平均価格は2億3,000万円程度です。

サラリーマン大家の失敗例

失敗したサラリーマン大家

サラリーマン大家の失敗で最も多いのは、入居率が低下して想定していた家賃収入が得られないというものです。私も初めて投資した頃はこの失敗を味わいました…。

不動産投資の収入源は入居者が支払う家賃ですので、入居率が低下すると必然的に収入が減少します。家賃収入が減るとキャッシュフローがマイナスになる場合があり、そうなると不動産投資は失敗です。

ただ、10年〜固定の金額を支払ってくれるという不動産会社も増えてきました。その筆頭がかぼちゃの馬車だったので、言えば言うほど、胡散臭くなってしまいますが(汗)。

物件の選定を間違えると入居率が低下して不動産投資に失敗するため、不動産投資に成功するためには、空室が出にくい物件を選定することが最も重要になってきます。いくら表面利回りが高くても利便性が悪い物件は空室が出やすいので、利便性が良い物件を選ぶことが不動産投資に成功するための鍵となります。

まとめ

計算するサラリーマンイメージ

いかがでしょうか?

今回は日本でも一般的になった「サラリーマン大家」について紹介しました。サラリーマンの最大にして最高のメリットが「信用力」です。融資を上手に活用することができれば、不動産投資自体が持っているレバレッジというポテンシャルを大きくし、逆に借入リスクという負のポテンシャルを軽減することができます。

物件選定を間違えなければ、家賃収入だけでサラリーマンの給与を上回り、早期退職するような人もいます。家賃を支払う側から、受け取る側へ、サラリーマン大家は現実的な投資手法になっています。

不動産投資が気になる方は、まずは無料セミナーへ足を運んでみてはいかがでしょうか?



記事を提供して頂いた方
マツさん(45歳)
長年不動産業界で活動し、自身でもアパートやマンションなどの投資用物件を幾つか所持している。
プライベートでは奥さんに逃げられ、毎日スーパーの見切り品を堪能する日々。私服がクソダサい。

マツさん

マツです。今回はサラリーマン大家について、メリットとデメリットに加え、実際に不動産投資を行っているサラリーマンのことについて書いてみました。
ペヤング1年分買ってください。

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