婚內房產轉移涉稅規定詳解
近日，由于最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）出臺，社會各界對夫妻婚前婚后房產加名是否征收契稅問題非常關注。在房產產權轉移這項經濟活動中，夫妻婚前婚后離婚房產加名、析產、繼承等不僅涉及契稅，還涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等，應引起廣大居民的重視。
契稅
不久前，財政部、國家稅務總局就房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅政策作了明確，規定在“婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。”主要包括以下幾種情形：一是夫妻婚姻關系存續期間的共有財產，登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；二是夫妻婚姻關系存續期間以一方名義置辦房產且登記在其名下，變更為夫妻雙方共有；三是夫妻一方婚前財產登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；四是夫妻雙方婚前都有房產，且登記在雙方各自名下，變更為夫妻雙方共有。第一種、第二種情形可確定為共有財產，只是房產共有權的變動而不涉及產權轉移，免征契稅；后兩種情形是一種贈與行為，對于受贈人按照現行政策可以免征契稅。
對于夫妻因離婚發生財產分割，根據國家稅務總局《關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復》（國稅函〔1999〕391號）的規定，屬于房產共有權的變動而非房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。
但對離婚后一方將歸屬于自己的房產無償贈與行為，則應當對受贈人全額征收契稅。
對于離婚又復婚，將登記在自己名下的房產過戶為夫妻雙方共有的，可按照現行政策免征契稅。
營業稅
夫妻之間發生房產產權轉移，國家有明確的規定暫免征收營業稅。財政部、國家稅務總局《關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）列舉了個人無償贈與不動產、土地使用權暫免征收營業稅的若干情形，其中規定，對夫妻無償贈與配偶或夫妻離婚財產分割或房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人的暫免征收營業稅。
例如丈夫將其名下的房產（無論婚前婚后）的一定份額以贈與方式給妻子，按照上述規定暫免征收營業稅。
對于離婚又復婚的房產過戶，目前國家沒有明確的規定，但根據財稅〔2009〕111號文件規定，復婚可以理解為婚姻一方將自己的財產無償贈與配偶行為，符合文件規定的暫免征收營業稅情形，不征營業稅。
土地增值稅
《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第二條規定，《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。因此，無論是將婚前房產贈與對方還是婚后房產加名，抑或離婚析產、復婚贈與等均屬于無償轉讓房地產行為，不征土地增值稅。
個人所得稅
財政部、國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規定，對符合以下情形的房屋產權無償贈與，當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。國家稅務總局《關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發〔2009〕121號）就個人轉讓離婚析產房屋的征稅問題明確為“通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。”因此，對于上述房產變更加名受贈人一方，或離婚財產分割將屬于房屋產權所有人自己擁有的房屋產權無償贈與其配偶行為，暫免征收個人所得稅。
印花稅
財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對于個人無償贈與不動產行為應當征收印花稅國家有明確的政策規定，但對夫妻雙方的無償贈與住房，包括夫妻婚姻關系存續期間房產加名及離婚財產分割等可以比照上述文件規定暫免征收印花稅。而對夫妻雙方非住房無償贈與行為應當征收印花稅。
風險規避
對于房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的稅收問題，從目前政策上看還是比較有利于受贈人的，既考慮了“稅理”，又考慮了“人情”。但對房屋、土地權屬受贈再轉讓行為，應注意營業稅、土地增值稅、個人所得稅等方面的涉稅風險。
一是營業稅。個人將受贈房產對外銷售，征收營業稅。非居住用房直接計算征收，居住用房按照時間及普通非普通住宅劃分征免。其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不執行上述有關購房時間的規定。
二是土地增值稅。財稅〔2008〕137號文件規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。但對個人銷售非居住用房，則應按照《土地增值稅暫行條例》的規定計算征收。但對納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，其扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實行核定征收。
三是個人所得稅。財稅〔2009〕78號文件明確受贈人轉讓受贈房屋，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，適用稅率20%，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。
政策還規定，在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。
對于個人轉讓離婚析產房屋個人所得稅問題，國稅發〔2009〕121號文件明確允許扣除其相應的財產原值和合理費用后，余額按照規定的稅率繳納個人所得稅。