解讀國稅發[2009]31號：成本費用扣除政策
???? 成本費用是每個企業永恒的關注。“新31號文”出臺后，歸納相關的特殊扣除政策，正可為企業納稅籌劃驅散迷霧。
期間費用的扣除
1.營業稅金及附加、土地增值稅，按實際計提數額在當期扣除。但根據《企業所得稅法》第8條規定，允許扣除與取得收入的稅金是指企業實際支出的稅金，因此，企業應繳納的上述稅金只有在當期繳納才能扣除，如果企業超過匯算清繳期仍未繳納，則不能允許在當年的所得稅前扣除。
2.對尚未出售的已完工開發產品或按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。
3.將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除，未計入收入的不允許扣除。
4.采取銀行按揭方式銷售開發產品時，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
5.企業委托境外機構銷售開發產品時，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不 超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。
6.企業發生的利息支出按以下規定處理：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理地分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或 在稅前扣除相關的利息支出。
7.企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。
8.企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。
9.企業開發產品轉為自用時，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
成本的扣除
1.房產開發分自行開發和委托開發兩種形式，但不論采取哪種形式，土地及構成開發產品實體的設備購置費應計入房產開發成本，在開發產品銷售時扣除。
2.房產開發企業必須按規定核算開發產品計稅 成本、已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。按當期銷售面積和可售面積單位計稅成本計算確定已銷開發產品計稅成本，在當期所得稅前扣除，計算公式為：可售面積單位計稅成本=成本對象計稅總成本÷成本對象總可售面積。
已銷開發產品計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位計稅成本。
例如：某房產開發企業開發商品房500套，面積48000平方米，計稅總成本57600000元，已售出350套，面積32000平方米，則：可售面積單位工程成本=57600000÷48000=1200（元）已銷開發產品的計稅成本=32000×1200=38400000（元）3.企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施成本按以下方法扣除： 屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按建筑面積進行分配計入房產計稅成本，隨房產銷售面積計算扣除。
屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本，除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律視同建造開發產品，其計稅成本在發生視同銷售的月份進行扣除。
需要注意的是，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》對房產開發成本的核算方法、核算內容、核算程序以及開發成本的確認、計量、分配等都作了詳細規定，企業只有按照這些規定進行管理與核算，才能夠按上述方法進行扣除。
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